九月，秋风秋雨愁煞人！
上半年的房地产市场，充满了魔幻现实主义色彩！
销售的火爆、拍地的激进、政策的打压、企业的崩塌，这些过去往往三五年，甚至更长周期发生的事件，在半年的时间里粉墨登场！
丑媳妇总要见公婆，各家房企的年中报纷纷张榜。
虽然各有各的难堪和风光，但还是发现一个很残酷的事实：
下半年的房地产市场会更加惨烈！
1
先来看看头部房企的表现吧。
恒大：许主席的操作始终在大气层外。
恒大最近的苦日子就不多说了。
8 月 31 日，恒大公布中期财报，这么重大的新闻，竟然完全没有热度！
上热搜的是一个保交楼军令状签署大会，吸引了无数的眼球，各路吃瓜群众那还有闲工夫关注财报的数据，全去围观了。
房子能不能盖好，这后边再说，气势一定要先打出去！
许主席踌躇满志位列 C 位，见证了这次胜利的大会，辉煌的大会。
恒大的成绩究竟如何呢？
当然是惨不忍睹！
净利润下滑，从去年同期的 147 亿，下滑到 104 亿。
负债进一步增加，达到了 1.96 万亿。
你没看错，单位是万亿。
决定它生死的短期负债（一年内到期的）：
一年内到期有息负债 2400.49 亿元，这是欠银行的；
一年内到期的其他应付款 5824 亿，这是欠各家供货商的。
债务合计 8244.49 亿元。
与之对照的是， 恒大目前账户存款 1600 亿元。
坦白说，恒大能否自救成功。
它的命运已经完全不在自己手中掌握！
2
在过去的一年时间里，白衣骑士这个称号，万科可谓当之无愧！
2020 年下半年，泰禾集团陷入债务危机，万科响应号召，和泰禾集团签署《股份转让框架协议》，推进泰禾债务危机的化解。结果如何先不说，态度绝对没毛病。
2021 年蓝光地产资金链断裂，又是万科与其接洽，接手部分蓝光的地产项目。
尤其是上半年的最后一天，万科完成了，对蓝光发展进军石家庄首个项目的收购。
6 月 30 日，石家庄万科房地产开发有限公司出资 1000 万人民币，完成了投资人股权变更，成为了石家庄蓝光雍锦房地产开发有限公司的唯一股东。
这是可是去年 8 月蓝光发展，用将近 100% 的溢价率拿下的热门地块。
万科这一波血赚！
腥风血雨中的恒大，同样少不了万科的身影。
在此次年中业绩会中，万科总裁祝九胜回应，万科确实和恒大过往就有一些项目层面的合作，但目前没有实质性的更多的合作。
无风不起浪，大家静静的等待就好。
或许有人会觉得，万科是在乘火打劫，趁机掠夺他人的优质资产。
可以反思一下，为什么偏偏是万科，而不是其他房企？
市场经济，商业行为罢了。
即便如此成绩，在中期发布会上，万科总裁祝九胜提到稳字超过了 20 次，主基调都是在自我批评，降低市场预期。
祝九胜反复强调 "在万科的认知里面，" 活下去 " 比什么都重要 "。
真相确实，根据半年报的的数据披露，万科实现营收 1671.1 亿元，同比增长 14.2%。三道红线一条未踩，手里还握着将近 2000 亿的现金，公司净负债率都是在 40% 以下。
比你有钱，还更加努力，从白银时代走来，到高喊活下去，万科还是那个味！
3
恒大什么时候倒？SOHO 能不能跑？融创哪来的钱？
被誉为地产圈三大悬疑！
2014 年，绿城遭遇资金危机，孙宏斌化身白衣骑士，以 62.98 亿港币收购绿城 24.13% 的股权。
2016 年 9 月，孙宏斌以 137 亿元收购联想旗下 42 个物业项目。
同年用 40 亿收购金科 16.96% 的股权。
2017 年，孙宏斌给贾老板输血 150 亿，拿下乐视网、乐视影业、乐视致新三大板块。
2017 年 7 月，孙宏斌以 438 亿元收购万达集团 13 个文旅项目 91% 的股权。
2019 年 11 月，孙宏斌以 152 亿元总价，收购云南城投持有成都环球世纪会展及时代环球各 51% 的股权。
过去这么多年的收购事件，不免也有惨败收尾的结局，比如乐视的 " 下周回国 "，尽管如此孙宏斌身上仍然被贴上了激进、狂人、并购王的标签。
甚至在 2020 年融创的年报业绩会上，孙宏斌发言宣称：
" 新变局更有利大型房企，......，未来将会产生三家万亿房企！"
为什么是三家而不是四家、五家？
这是一个很有意思的判断。
碧桂园、万科、恒大谁又会掉队？
是不是认为，融创必定会成为三家万亿房企其中之一！
结果半年过去的，激进的孙老板却变得更加谨慎。
8 月 31 日，融创中国 2021 年中期业绩投资人会议上。孙宏斌提到最多的一个词是" 压力 "。
" 国家对房地产的调控是非常必要的，......，不一定你是头部企业就一定是头部，资源就都像你那边倾斜。"
" 下半年的房地产市场还是会比较惨烈。"
冷静、克制、成为了融创追求的目标。
三条红线，肉眼可见的下降！
非受限现金短债比由 2020 年 6 月的 0.61 成功升到 1.11. 安全翻绿！
净负债率由 149% 降至 86.6%，同样成功达标。
剔除预收款项的资产负债率（76%），距离监管要求也差距不大（70%）。
所有的这些指标，与其对应的销售额的增长和平稳的拿地节奏。
融创上半年实现营业额 968.2 亿，同比增长 23.9%。
新增权益土地储备 1708 万平方米，新增权益货值 2135 亿元。
压制自己的野心和克制自己的欲望，融创所图极大！
4
楼市的风向变了！
所有的头部房企都在降低市场预期，向上表决心，向下求平稳。
各位行业大佬的发言，同样相当的克制，向同行喊话，对政策表态。
" 房住不炒 " 大旗之下，房地产行业正式告别了高增长时代！
降负债、去杠杆，" 三道红线翻绿 " 已经成为地产行业的唯一目标。
谨慎拿地，人员优化，加大营销。下半年的房地产市场将会更加残酷。
究竟哪些房企日子会过得更难呢？
这是部分房企目前踩线数据：
——根据房企中期报告数据由贝壳研究院整理
在这张表中，我们看到不少落寞的身影，华夏幸福、富力地产、蓝光发展、中国恒大、绿地控股等等。
在接下来的半年中，风险始终伴随着他们。
能否闯关成功，我们不得而知！
君子不立危墙之下，希望大家更谨慎的选择自己的购房计划。
作者：米宅，文章来源微信公众号：米宅，版权归原作者所有，如有侵权请联系本人删除。
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