黄金赛道上的“明星股”

要说当下房地产行业哪个版块空间最大、最具成长性，物管一定是数一数二的那个，而且是妥妥的“黄金赛道”。

2020年疫情考验下，物业管理行业实现价值重塑，并迎来上市潮，全年共有18家物企成功上市，规模创历年之最，至2021年，物管行业延续快速发展的节奏，截至9月初，共有52家物企成功上市，行业“马太效应”渐显。

大概9个多月前，“黄金赛道”添了一个“生力军”，融创服务控股有限公司（01516.HK，以下简称“融创服务”）正式登陆香港主板，拿到了资本市场的入场券。

彼时，孙宏斌说过这样一句话：服务行业与人民幸福指数息息相关，市场存量巨大，具备宽广的发展空间。

中信证券一组数据显示，物业管理行业市场容量至少2.5万亿，印证了孙宏斌的判断。

笔者当时在融创服务上市时，提出了一个可持续观察的问题：上市是一个新的起点，在风云涌动的资本市场，融创服务会交出怎样的答卷？

8月30日，融创服务交出了上市后的首份半年报数据，可以说“涨声一片”。

具体看数据：

营业收入33.2亿元，同比增长85.4%；

毛利10.3亿元，同比增长121.5%；

毛利率约为31%，较去年同期上升5.1个百分点；

同期归母净利润达到6.1亿元，同比增长154.4%；

净利润率为19%，较去年同期上升5个百分点。

回看融创服务上市首日，开盘定价11.6港元，收盘报14.28港元，涨幅23.1%。半年报发布后当日，融创服务迅速拉升，盘中一度涨至22.4港元，涨幅达8.21%。

盈利能力是企业生存的根本

对于物管行业而言，随着规模的扩张，往往伴随着成本、费用的增长，进而吞噬部分净利。净利润高的企业，表明其推出的服务产品具备较强的“赚钱”能力。

从行业整体盈利能力来看，据克而瑞物管监测，2020年42家上市物企净利润总额为190亿元，平均净利润为4.5亿元。彼时，融创服务2020年实现归母净利润约6.20亿元，高于行业平均水平。

上半年，融创服务实现营业收入33.2亿元，同比增长85.4%；毛利10.3亿元，同比增长121.5%，毛利率约为31%，较去年同期上升5.1个百分点；同期归母净利润达到6.1亿元，同比增长154.4%；净利润率为19%，较去年同期上升5个百分点。

横向对比来看，2021上半年上市物企的平均营收约为19.1亿元，也就是说，融创今年上半年营收超过行业平均水平达七成以上，利润水平保持行业高位，而且纵向对比来看，今年上半年归母净利润已与去年持平，也就是说，上半年融创服务赚钱近乎超过了去年全年，盈利能力不容小觑。

笔者分析，主要有以下几方面原因：

1、各业务板块协同效应明显，业务收入结构持续优化，收入结构进一步均衡。

梳理融创服务半年报，主要包括物业管理服务、社区生活服务和非业主增值服务三大业务板块，其中，物业管理服务和社区生活服务收入增长迅速：物业管理服务上半年实现收入约20.5亿元，同比增长94.3%；社区生活服务收入则达到1.9亿元，同比增长206.5%，已超越2020年全年的社区生活服务收入。非业主增值服务收入约10.8亿元，同比增长约60.4%。

2、社区生活服务收入快速突破，便民服务收入上半年同比增长超20倍。

这个数据还是出乎意料的，物业服务这方面，“最后一公里”尤为重要，社区生活服务大概念跃然纸上，社区生活服务的内容包含有文化体育服务、教育医疗服务、旅游娱乐服务、餐饮住宿服务、居民日常服务和其他生活服务。

融创服务社区生活服务业务板块持续拓宽，便民服务收入上半年同比增长超20倍，达到6684.6万元，空间运营服务、房产经纪服务和美居服务，收入则分别同比增长了约121.6%、41.1%和278.7%，达到5891.6万元、3424.1万元和2871.1万元。

从这一角度来看，围绕客户需求和物管企业有优势的领域，持续丰富社区生活服务生态圈，打造团队专业服务能力，整合优质资源，未来社区生活服务潜力无限。

3、第三方外拓能力的持续走强，其对母公司的依赖逐渐降低。

2021年上半年，物业管理服务收入中来自独立第三方物业开发商开发的物业收入同比大幅度增加349%至6.31亿元。收入占比较2020年同期增加17.5个百分点至30.9%，显示融创服务对母公司的依赖性持续降低，业务结构持续优化，竞争力不断提升。

以上，在收入能力提升的同时，盈利能力势必得到相应提升。截至2021年6月30日，融创服务毛利同比增加122%至10.3亿元，毛利率提升5.1个百分点至31%。

规模拓展仍为行业主旋律

物业服务企业的分化趋势开始显现，头部企业无论是拓展速度还是规模领先优势明显，规模仍然是现阶段物企发展的核心诉求，物管行业已进入规模增长、收并购拓展、品质提升的关键阶段。

截至6月30日，融创服务在管面积为1.7亿平方米，合约面积为3.2亿平方米；合约面积中来自第三方的面积占比为32.2%；新增合约面积中来自第三方的面积占比约为69.8%。考虑尚未签约的母公司储备面积，融创服务的合约面积将达到4.6亿平方米。

根据克而瑞物管统计，规模方面，2021年上半年上市物企平均在管面积约1.2亿平方米，其中已有16家企业当前在管规模超1亿平方米，占比约30.8%。

从物企的规模拓展方式中，物企难免有母公司依赖症，重视体系长期能力建设和积累比当下的规模业绩更为重要。

融创服务一直在朝这个方向努力，而这也将是未来物企规模拓展的主流趋势：

1、重视第三方拓展，并成为规模拓展的主要方式。上半年，融创服务通过市场拓展与合资平台两种方式，新增合约面积达到1293万平方米，同比增长4.6倍，已超越2020年全年数据。

2、强化非住细分业态布局。住宅开发市场已进入存量时代，国家统计局数据显示，2020年全国住宅销售面积增长3.2%，2019年住宅销售面积1.5%，增速放缓。上半年，不含收并购的新增单年合同额中，非住业态占比达43%，公共服务、文旅、医院、写字楼、交通枢纽等细分业态迅速补强。

3、战略聚焦核心城市。融创服务锚定核心一二线城市第三方拓展主战场，强化优势板块，激活规模效应。上半年，不含收并购的新增第三方合约面积70%位于一二线城市，其中重庆、杭州和南昌等地均达到百万平方米量级。

4、并购优质标的，这些标的往往具备三个典型优势：具有区域性优势、业态优势或专业能力优势。上半年通过收并购新增合约面积3071万平方米。与中国物业服务百强企业彰泰物业之间的强强联合，实现了2595万平方米的合约面积增长。

5、过硬的专业能力与服务品质。专业能力和服务品质是合作的基础，这也是合作平台及项目持续增加的一大原因，报告显示，年初至今融创服务新成立9个合资平台，落地在管面积111万平方米，储备预计超2000万平方米。

上述五点，恰恰验证了融创服务“深耕布局、丰富业态、大力拓展第三方”的发展策略。

高品质打造核心竞争力

核心竞争力，实际是面向未来的综合能力，包含了创新性和未来发展的可持续性，未来的焦点核心应该是“服务力”。

在服务力方面，融创服务在行业保留着话语权。

仅上半年，凭借高品质的服务能力，融创服务获中物研协、克而瑞物管、中国指数研究院、观点指数研究院等多个行业机构评选的“2021中国物业服务企业品牌价值TOP5”“2021物业服务力百强企业TOP5”等多个重磅奖项，品牌影响力行业领先。

实际上，融创服务致力于提供专业化、标准化、体系化、精细化的物业管理服务。2021年以来，融创服务大力引进专业人才，系统组织并推进各级团队能力培养与提升。

为了满足业主的多样化服务需求，融创服务在2021年启动“品质IOT行动”，推出“五悦”品质生活服务体系，从“悦居”“悦享”“悦邻”“悦身”“悦心”五个角度，全方位设计并细化服务环节，以差异化的服务场景创新，满足业主多样化的服务需求，提供定制化的物业管理和社区生活服务。

随着行业政策走向利好，未来这条“黄金赛道”可能容纳的细分赛道会继续增加，由此带来行业的市场空间将获得更大量级的扩容。对于以融创服务为代表的物企而言，增强盈利能力和运营效率，做强服务力，才是企业行稳致远的根基。

而这个在“黄金赛道”上驰骋的明星股未来业绩走向，值得我们长期观察。

作者：津生，文章来源微信公众号：秦朔朋友圈，版权归原作者所有，如有侵权请联系本人删除。