房地产税，真正的阻力在哪？

很多人都不知道。

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最近，关于房地产税的讨论又多了起来。

 

两个消息：

 

积极稳妥推进房地产税立法，年内或将推出房地产税试点。

 

看到周末这几天，很多人都在言之凿凿，这回房地产税真的要来了。

 

我倒有不同的理解。

 

首先，从以往的经验来看，比如医保改革，一年前征求意见的时候相当之低调，媒体基本没有报道，今年正式公布的表述也是避重就轻。

 

一个医保改革而已，只是把个人部分划归统筹，各方操作都如此谨慎，房地产税涉及这么多的利益，如果真的要推出，恐怕比医保还要低调得多。

 

所以，越是雷声大，我觉得短时间越是无法推出。

 

其次，时机也不太对，房地产目前比较困难，房企去杠杆去得能活下来就不错了，疫情让房贷压力也越来越大，这个时候再来一个房地产税，那还不把房地产彻底捶死，这不但不符合楼市以稳为主的政策方向，也和防止系统性金融风险的要求南辕北辙。

 

所以，房地产税的开征，一定是楼市企稳，房地产金融风险拆除差不多的时候，现在明显没到那个时候。

 

最后，就是立法和试点的问题。

 

先立法再试点，还是先试点再立法？其实就试点来说，重庆和上海早就试点很久了，为何还要继续试点。

 

这究竟是意味着房地产快开征了，还是说依然有分歧再试点等一等，抑或是这只是一种预期管理。

 

这里面的区别就比较大了。

 

话说回来，上面说的都不是房地产税本身，真正的阻力也不在上面这些。

 

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总的来看，房地产税开征有三方面的阻力：

 

1、法理层面，2、技术层面，3、深层影响。

 

我们逐一来说一下吧。

 

首先是法理层面。

 

这一块是被诟病比较多的。

 

你知道一块土地被开发商拍下建成房地产再卖给买房人，这中间要交多少税？

 

土地出让金，增值税、土地增值税，购置税。

 

开征房地产税在法理上一直存在争议，首先是土地只有使用权，其次涉及是否重复征税。

 

学界一直有争论，这也是房地产税法迟迟无法推出的原因。

 

不过目前的意思是法理上的障碍基本越过了：

1、征税和所有权无关，使用权和收益权也可以征税。

 

2、不涉及使用权的重复征税，因为征税对象不同，土地使用70年的土地出让金是开发商交的，对土地之上的房产征税不属于重复征税。

 

总之，已经有定论的事情，也就不便继续讨论了。

 

其次是技术层面。

 

这就涉及如何征收房地产税。

 

按什么方式征收，税率是多少，具体怎么执行？

 

举几个例子：

 

是按人均面积还是按家庭面积征收，或者是按家庭套数征收？

 

这里面的差别是很大的。

 

比如在北京动辄500多万的住房，按照1%缴税，每年就要交5万，但是住这个房子的人可能是掏空六个钱包的小夫妻，或者是靠退休金生活的老人，哪能负担得起这些税。

 

所以，房地产税要不要也采用阶梯征税，比如首套房免征，二套房人均面积超过越多征税越多。

 

这又来了一个问题，如何执行？

 

大家知道，小区交物业费都很难收齐，遇到不能理解政策的老人，你去征税我就躺地上，就说头疼要去医院做CT，躺医院不出来怎么办？

 

征税成本高于税收，这就不划算了，税务局的福利多高啊。

 

所以，是不是要换一种征收方法，对于不能按年交的在交易和继承时一次性补齐，或者对不交的纳入征信，不能坐火车飞机，子女不能考公，这会不会搞得太大了。但是如果不强制，大家都不愿交，房地产税也失去意义。

 

所以，这些技术层面的问题，可能光立法还不够，还需要不断试点。

 

最后，有一个深层次的原因大家都不是很清楚。

 

那就是房地产税的征收其实还是一个体制和治理的问题。

 

任泽平2017年说的那段话，已经很清楚了，房地产税背后没那么简单。

 

房产要联网要实名制吧，这一块就很难，阻力在哪就不点出来了。

 

而且，房地产税作为直接税，影响是相当大的。

 

这块怎么理解？

 

大家都知道，我国的税负不低，但是大多数人都不记得自己纳税，为什么？

 

因为我国的税以间接税为主。

 

换句话说，你在不知不觉中一直在纳税，消费税，增值税， 关税，你时时刻刻都在交，不告诉你，你就不知道。

 

但你去国外购物，消费小票都会有税率，告诉你你交过税了，甚至有的连服务费也打出来。

 

这有什么区别呢？

 

打个比方你买一包中华烟，按照56%的甲类烟税费标准，60块钱里面36块钱都是税，不告诉你的时候，啥事没有，那天你一看小票，这包烟只要24块，差不多是小苏的价格，再看小苏只是红南京的价格……

 

你会怎么想，你会想交的税花在哪里了，我纳税了，抽烟身体不好，医保应不应该多发我一点，至少绿植要多一点，好让我多呼吸点新鲜空气。

 

一个消费税都能想这么多，何况是每年一交的房地产税呢？

 

所以，这是涉及发展阶段和深化改革的问题，点到为止，不能再多说了。

 

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结语

 

所以，目前看来，房地产税的阻力主要来自后面两点：

 

一是技术上的问题，如果真的要扩大试点，应该是为了测试技术层面的问题。

 

二是发展阶段的问题，我对国家保有信心，相信会继续改革，可以突破征收的阻力。

 

感觉已经说太多了，就这样吧。

 

作者： 你们的中产先生，文章来源微信公众号：中产先生，版权归原作者所有，如有侵权请联系本人删除。